O brasileiro que aluga imóvel vive uma pressão dupla em 2026. De um lado, os aluguéis subiram quase 10% no ano passado, mais que o dobro da inflação. Do outro, a Receita Federal se prepara para implementar um sistema revolucionário que identificará automaticamente quem aluga sem declarar. É a conta chegando no final — e dessa vez será dupla.
Nota editorial: Este artigo tem caráter analítico e opinativo, baseado em informações públicas e reportagens jornalísticas (com links para as fontes). Não imputa crimes, ilegalidades ou intenções a pessoas ou instituições. Limita-se à análise crítica de decisões e seus efeitos no debate público, sob perspectiva editorial libertária.
O peso crescente no orçamento familiar
Levantamentos mostram que a média nacional do metro quadrado ficou em R$ 50,98, chegando a R$ 68,37 em apartamentos de um quarto. Para quem vive nas grandes cidades, esses números representam uma fatia cada vez maior do salário.
Caroline, moradora de Barueri, na Grande São Paulo, exemplifica essa realidade. Ela paga R$ 2.100 de aluguel por um apartamento simples e pequeno — cerca de 20% do seu salário. Barueri ficou na primeira posição entre as cidades mais caras do país, com reajuste de quase 14% e metro quadrado passando dos R$ 70.
O movimento segue a lei básica da oferta e demanda, mas isso não ameniza o impacto nas famílias. Quando há previsão de reajuste, as pessoas precisam se programar e cortar outros gastos para não comprometer o orçamento. É a realidade de milhões de brasileiros dependentes do mercado de locação.
Paradoxalmente, especialistas apontam que esse índice de alta ainda é considerado menor que os registrados nos últimos quatro anos. Isso revela o tamanho do problema que o mercado imobiliário enfrentou recentemente.
O “CPF dos imóveis” chega em 2026
Enquanto os inquilinos sofrem com os aumentos, a Receita Federal se prepara para implementar um sistema de fiscalização sem precedentes. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funcionará como um CPF para cada imóvel do país, reunindo dados de cartórios, prefeituras e órgãos federais.
O sistema permitirá cruzamento automático entre declarações de Imposto de Renda, IPTU, dados cartorários e informações bancárias. Se o inquilino declarar que paga aluguel e o proprietário não declarar o recebimento, o sistema identificará a incompatibilidade imediatamente. Não será mais necessário investigar — o cruzamento será automático.
Plataformas como Airbnb e Booking já informam rendimentos à Receita. A partir de 2026, esses dados serão cruzados com o CIB para verificar propriedade e se o rendimento foi declarado. O Estado montou uma rede de informações que torna praticamente impossível escapar da fiscalização.
A mudança representa uma inversão completa na lógica. Se antes era preciso encontrar a transação, agora o sistema irá presumi-la. Caberá ao proprietário comprovar por que outra pessoa mora em seu imóvel sem gerar renda tributável.
Multas que podem devastar o orçamento
As penalidades previstas são pesadas. Proprietários podem enfrentar multa de 75% do valor não declarado, acrescida de juros e correção monetária, podendo chegar até 150% em casos de reincidência. Há ainda possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves.
Se nem inquilino nem proprietário declarar o aluguel, ambos serão penalizados. O inquilino receberá multa de 20% sobre o valor não declarado e o locador multa de até 75%. É importante notar que o inquilino também tem responsabilidades fiscais.
A Receita pode cobrar impostos, multas e juros dos últimos cinco anos. O que parecia uma pequena economia mensal se transforma em dívida gigantesca, corrigida pela taxa SELIC. Uma família que pagava R$ 2.000 de aluguel informal durante cinco anos pode enfrentar cobrança de dezenas de milhares de reais.
Além das multas financeiras, há possibilidade de caracterização de crime tributário em casos graves e inclusão no CADIN, o cadastro de inadimplentes federais. O contribuinte pode perder acesso a financiamentos públicos e enfrentar restrições em diversos órgãos.
Novos tributos aumentam a pressão
A reforma tributária não criou apenas fiscalização, mas também novos impostos. A partir de 2027, proprietários que recebam acima de R$ 240 mil anuais de mais de três imóveis pagarão IBS e CBS.
Especialistas alertam que é provável que proprietários e administradoras repassem os custos aos locatários, pressionando ainda mais os preços. O repasse pode gerar migração urbana, com deslocamento para locais com aluguéis menores. Quem não conseguir arcar será empurrado para regiões mais distantes.
O governo vendeu a reforma como modernização, mas criou mais uma forma de extrair recursos. Há um abatimento mensal de R$ 600 na base de cálculo para locações residenciais, mas será limitado ao próprio valor do aluguel. É um alívio mínimo diante da nova carga tributária.
A formalização afetará todo o mercado imobiliário, incluindo inquilinos que já enfrentam custos crescentes e déficit de moradias. O Estado não resolve o problema habitacional, mas encontra novas maneiras de taxar quem precisa de moradia.
Sistema de vigilância total quase pronto
A Instrução Normativa 2.275 de 18/08/2025 determina que a Receita utilize o Sinter/CIB para rastrear informações sobre imóveis e ocupantes. O cruzamento automático detectará rapidamente qualquer inconsistência — um sistema de vigilância fiscal sem precedentes.
Com o CIB integrado, a Receita terá acesso automático a dados sobre propriedade, residência e valores declarados ou recebidos. O Estado saberá, em tempo real, quem mora onde e quanto paga por isso.
O cruzamento não ocorre apenas pela declaração do Imposto de Renda, mas através de registros de veículos, cartórios, prefeituras e IPTU. Nenhuma informação escapa do radar fiscal.
Antes, a fiscalização dependia de investigações demoradas. Agora, qualquer inconsistência será detectada automaticamente, e o proprietário terá que justificar documentalmente por que outra pessoa ocupa sua propriedade. O ônus da prova se inverteu completamente.
Inquilinos pressionados de todos os lados
O inquilino brasileiro está sendo espremido. Se declara que paga aluguel mas o proprietário não declara o recebimento, o sistema apontará automaticamente para fiscalização. A Receita identificará que a pessoa não possui imóvel e exigirá esclarecimentos.
Quem paga aluguel deve informar os valores na declaração anual usando código específico, com CPF do locador. Se o cidadão mora em imóvel que não está em seu nome, o dono terá que explicar a falta de aluguel declarado. O famoso “acordo de cavalheiros” chegou ao fim.
Se o inquilino não declara que paga aluguel, precisará de justificativa muito bem documentada para não sofrer penalidades. Manter endereço incorreto nas declarações pode gerar divergências e complicar restituições.
A situação se torna complexa considerando que muitos contratos informais existem porque inquilinos com restrições no nome não conseguem alugar formalmente. O sistema começará a usar informações de 2025, mas aplicação das sanções ocorrerá a partir de janeiro de 2026.
Corrida desesperada até dezembro
Para proprietários que operaram na informalidade, o prazo terminou em 31 de dezembro de 2025. A partir de janeiro de 2026, quem omitir rendimentos estará exposto à autuação automática.
Proprietários com contratos antigos que tinham firma reconhecida antes da publicação da lei podem ter direito a redução maior de tributos. Mas para aproveitar esse benefício, deveriam ter registrado o contrato no Registro de Imóveis até dezembro de 2025.
Especialistas recomendam formalizar imediatamente todos os contratos, refletindo valores reais. Para aluguéis recebidos de pessoa física, o recolhimento via Carnê-Leão é obrigatório no mês seguinte ao recebimento. Não há mais margem para improviso.
Até situações como comodato gratuito exigirão contratos formalizados para comprovar ausência de renda. Uso familiar por filhos também precisará de documentação específica. Sem esses registros, a Receita interpretará automaticamente como locação informal.
Perspectiva libertária: o controle total da vida privada
Na visão de defensores da liberdade individual, esse nível de controle estatal ultrapassa limites aceitáveis em uma sociedade livre. O que críticos libertários chamam de “vigilância total” representa uma intrusão sem precedentes nas relações privadas entre proprietários e inquilinos.
Para pensadores libertários, quando o Estado sabe em tempo real quem mora onde e quanto paga, isso configura uma sociedade de controle que contradiz princípios básicos de privacidade e autonomia individual. Há quem argumente que o mercado imobiliário funcionava com base em acordos voluntários e que a “modernização” fiscal é, na verdade, uma forma de expandir o poder estatal sobre a vida privada.
O mercado sob nova gestão estatal
O CIB permitirá ao poder público calcular valor de referência estimado com dados de mercado. Prefeituras com valores venais desatualizados poderão usar essas informações para revisar valores históricos, resultando em aumento do IPTU. O Estado não apenas fiscaliza mais — encontra formas de aumentar outros tributos.
A Receita definirá anualmente valor de referência para cada imóvel, calculado com dados de mercado. Embora o IPTU seja municipal, os municípios terão acesso a essas informações, aumentando o cruzamento e detecção de divergências.
Na nova lógica tributária, pessoas jurídicas podem ter vantagem fiscal sobre pessoas físicas. Empresas poderão aproveitar créditos nas aquisições, reduzindo a carga efetiva, enquanto pessoas físicas não terão essa possibilidade. O Estado incentiva a “empresarização” das relações pessoais.
Defensores da medida argumentam que haverá mais transparência e segurança para locadores e inquilinos, além de estimular a profissionalização das imobiliárias. Na prática, significa que o Estado passa a controlar totalmente um mercado que funcionava com base em acordos privados.
O resultado previsível é o encarecimento generalizado dos aluguéis, já que os custos da formalização e novos tributos serão repassados para quem menos tem poder de barganha. O livre mercado imobiliário está sendo substituído por um sistema de controle que pode agravar ainda mais a crise habitacional brasileira.
Afinal, será que a “modernização” fiscal vale o preço de tornar a moradia ainda mais cara para quem já luta para pagar aluguel? E que tipo de sociedade estamos construindo quando o Estado monitora em tempo real onde cada cidadão mora e quanto paga por isso?
Este artigo pode ser atualizado caso surjam novos fatos ou manifestações dos citados.
Versão: 19/01/2026 10:43
Fontes
- Sistema FENACON – Reforma tributária muda regra dos aluguéis de pessoa física
- F & C Assessoria Contábil – Nova Fiscalização de Aluguéis a partir de 2026
- Gazeta do Povo – “CPF dos Imóveis”: o cerco da Receita a aluguéis informais
- Daniel Frederighi Advogados – Tributação de Aluguéis 2026
- Portal Contábeis – Novo imposto sobre aluguéis pode reduzir rentabilidade
