A partir de janeiro de 2026, proprietários de imóveis no Airbnb que faturam acima de R$ 240 mil anuais ou possuem mais de três imóveis enfrentarão uma carga tributária combinada que pode chegar a 43,5% – somando os 27,5% do Carnê Leão ao novo CBS/IBS de 16%. É o início da maior transformação tributária dos últimos 50 anos no Brasil, que promete “simplificar” o sistema às custas do seu bolso.
Nota editorial: Este artigo tem caráter analítico e opinativo, baseado em informações públicas e reportagens jornalísticas (com links para as fontes). Não imputa crimes, ilegalidades ou intenções a pessoas ou instituições. Limita-se à análise crítica de decisões e seus efeitos no debate público, sob perspectiva editorial libertária.
A armadilha tributária da reforma: você paga mais
A Reforma Tributária define critérios claros para transformar pessoas físicas em contribuintes dos novos impostos: proprietários com mais de 3 imóveis alugados ou receita bruta anual superior a R$ 240 mil serão obrigados a recolher IBS/CBS. Para anfitriões do Airbnb que fazem R$ 20 mil mensais, isso significa ultrapassar rapidamente o limite e ser enquadrado no novo regime tributário.
O resultado é devastador para o contribuinte. A locação de imóveis começa a ser considerada uma operação de consumo sujeita ao IBS e à CBS, além da tributação que já existe de Imposto de Renda. A cobrança efetiva será de 8,4% pelo novo regime de impostos, que será acrescida ao pagamento habitual de IR. Assim, a tributação sobre a receita do aluguel passará a ser de 27,5% (IR) e 8,4% (IBS e CBS), totalizando 35,9%.
Mas para locações de temporada como Airbnb, a conta é ainda pior. O texto legal equipara a locação de imóveis por até 90 dias aos serviços de hotelaria, alterando significativamente a carga tributária de quem disponibiliza imóveis para temporadas por meio de plataformas digitais. Locações por temporada serão equiparadas a serviços de hospedagem, com redução de apenas 40% na base de cálculo, resultando em carga significativamente maior que a das locações tradicionais.
O timing não é coincidência. O governo precisa de receita, e o crescimento dos aluguéis de temporada via plataformas digitais criou uma base tributável atrativa. Milhares de brasileiros que começaram a alugar imóveis durante a pandemia agora descobrirão que viraram “empresários” aos olhos da Receita Federal.
Como o governo fará você pagar sem perceber
O cronograma oficial prevê início da cobrança de teste em 2026 com 0,9% CBS + 0,1% IBS, enquanto PIS e COFINS continuam sem alteração, mas permitindo a compensação do valor pago no teste. É a estratégia clássica: começar devagar para não gerar revolta, depois aumentar gradualmente até atingir a carga total.
A cobrança efetiva da CBS e do Imposto Seletivo começa em 2027. Já o IBS entra em fase de transição a partir de 2029, com a extinção total do ICMS e do ISS prevista para 2033. Para locações de curta temporada como Airbnb, a alíquota combinada chegará aos 16% mencionados.
O mecanismo é engenhoso: o valor recolhido a título de CBS e IBS será descontado (compensado) do que a empresa já paga mensalmente de PIS e COFINS. Na prática, a empresa paga o novo imposto, mas abate esse mesmo valor da guia dos impostos antigos, mantendo o desembolso total inalterado. É como dar um doce para a criança antes de aplicar a injeção.
A partir de 2027, começará o “split payment” – o banco descontará automaticamente os impostos na fonte. Teoricamente para “facilitar” a vida do contribuinte. Na prática, para garantir que nenhum centavo escape da arrecadação. Sem essa automação, seria impossível fiscalizar milhares de anfitriões espalhados pelo país.
Por que temporada paga mais que aluguel tradicional
A lei equipara locação de imóveis por até 90 dias aos serviços de hotelaria, alterando significativamente a carga tributária para plataformas como Airbnb e Booking. Não é acidente: é discriminação tributária deliberada.
Locações residenciais têm redução de 70% na base de cálculo e desconto fixo de R$ 600,00 por imóvel residencial, enquanto locações por temporada terão redução de apenas 40% na base de cálculo, resultando em carga significativamente maior.
A diferença é gritante: aluguel tradicional pagará efetivamente cerca de 8% de CBS/IBS, enquanto Airbnb pagará os 16% cheios. É o Estado decidindo qual modelo de negócio “merece” tratamento preferencial.
O argumento oficial é que locação de temporada oferece “serviços hoteleiros”. Besteira. Um apartamento vazio no Airbnb não oferece serviço algum além de hospedagem. A diferença existe porque hoteleiros fizeram lobby para prejudicar a concorrência das plataformas digitais, e o governo adorou a desculpa para criar mais uma fonte de receita.
A fuga para pessoa jurídica: única salvação
Diante da carnificina tributária, a recomendação unânime de contadores é: abra uma empresa. Para as empresas optantes pelo Simples Nacional, não haverá qualquer alteração em 2026. Essas empresas somente passarão a destacar o IBS e a CBS em seus documentos fiscais a partir de 2027, preservando-se integralmente o regime simplificado.
As contas são claras: quem fatura R$ 20 mil mensais pagará 6% no Simples Nacional, contra os 43,5% da pessoa física (27,5% IR + 16% CBS/IBS). É uma diferença de 37,5 pontos percentuais – suficiente para inviabilizar completamente a atividade como pessoa física.
A migração para PJ não é planejamento tributário. É fuga da confisco. O Estado criou uma situação onde é economicamente impossível continuar como pessoa física acima de certos patamares. É coerção disfarçada de “opção” empresarial.
Há um detalhe importante: As empresas do Simples Nacional e microempreendedores individuais (MEI) terão até setembro de 2026 para optar se, em 2027, continuarão a pagar os impostos pelo regime favorecido ou se migrarão para o novo sistema tributário. Essa “escolha” será óbvia: quem for esperto fica no Simples pelo máximo de tempo possível.
Os interesses por trás da reforma
Esta não é uma reforma neutra que caiu do céu. Há beneficiários específicos e perdedores específicos. A Receita Federal ganha uma nova fonte de arrecadação trilionária. Os bancos ganham controle total sobre o fluxo tributário via split payment. As empresas de contabilidade ganham milhares de novos clientes forçados a abrir CNPJ.
Quem perde? O cidadão comum que investiu em um apartamento para complementar renda. O jovem empreendedor que começou no Airbnb com um imóvel herdado. A família que aluga a casa de praia nas férias para ajudar no orçamento. Todos se tornarão “contribuintes equiparados a empresas” da noite para o dia.
O lobby hoteleiro também comemora. A diferença de 8 pontos percentuais entre hotelaria tradicional e locação por temporada não é coincidência. É protecionismo disfarçado de “adequação tributária”. O resultado será menos oferta de hospedagem alternativa e preços mais altos para o consumidor final.
Grandes plataformas como Airbnb e Booking também saem ganhando relativamente. Elas já têm estrutura para lidar com complexidade tributária. São os pequenos anfitriões que serão expulsos do mercado por não conseguirem arcar com os custos de conformidade fiscal.
2026: ano de teste ou ano de preparação para o confisco?
O Comitê Gestor definiu diretrizes claras para o primeiro ano de transição: contribuintes deverão destacar o IBS e a CBS nas notas fiscais, sem que esses valores componham o total da operação. Esse destaque terá caráter exclusivamente informativo, funcionando como etapa preparatória. Traduzindo: o governo sabe que está implementando uma mudança radical e quer evitar uma revolta imediata.
Mas não se engane: 2026 é o ano para você decidir seu futuro tributário. Quem esperar 2027 para tomar decisões pagará o preço da procrastinação. A notificação da Receita virá automaticamente para quem ultrapassar os limites, e partir daí não haverá mais volta.
A fase de transição de 2029 a 2032 visa permitir a adaptação de contribuintes ao novo modelo, com a migração definitiva em 2033, quando deixam de existir o ICMS e o ISS, encerrando sua aplicação jurídica e operacional. Cada ano que passa, menos opções você terá.
O que fazer antes que seja tarde
A recomendação é direta: se você fatura mais de R$ 15 mil mensais no Airbnb, abra uma empresa agora. Não espere bater os R$ 240 mil anuais. Não espere a notificação da Receita. Não espere 2027. Faça hoje.
Inclua o CNAE de hospedagem na sua empresa e migre o recebimento para conta jurídica na plataforma. Uma alternativa é constituir holdings imobiliárias no lucro presumido, mas o Simples Nacional continua sendo a opção mais vantajosa para a maioria dos casos.
Não acredite no discurso de que “é só uma fase de testes”. Teste é o que você faz antes de implementar algo opcional. Isso aqui é implementação gradual de algo obrigatório. A diferença é fundamental.
Prepare-se também para mudanças nos contratos e na gestão do negócio. A burocracia vai aumentar exponencialmente, com novas obrigações acessórias e campos específicos para preenchimento em notas fiscais.
A realidade por trás da “simplificação”
Chamam isso de reforma “simplificadora”, mas a realidade será o oposto. A partir de 2026, as novas regras de validação referentes a tributação do IBS e da CBS serão aplicadas, com novos códigos de Situação Tributária (CST) e Código de Classificação Tributária. Mais complexidade, não menos.
A estimativa do governo é que a alíquota total do IVA (IBS + CBS) fique entre 26,5% e 28%, o que tornaria o Brasil um dos países com maior carga tributária sobre consumo no mundo. Para efeito de comparação, a média da União Europeia é de 21%. “Simplificação” que resulta em carga tributária recorde não é simplificação – é confisco organizado.
O split payment bancário promete ser outro pesadelo. A partir de julho de 2026, pessoas físicas que contribuirão com CBS e IBS deverão ter um CNPJ, incluindo transportadores autônomos e profissionais liberais. Quem não se adaptar será literalmente expulso do mercado pela impossibilidade de competir.
Esta é a maior transformação tributária em décadas, vendida como modernização mas executada como expansão do poder de arrecadação do Estado. Chame pelo nome correto: não é reforma, é confisco gradual e sistemático da renda de milhões de brasileiros que ousaram empreender no mercado imobiliário.
A pergunta que fica é simples: você vai se adaptar a tempo, ou vai ser mais uma vítima da “modernização” tributária brasileira? O relógio já está correndo, e 2026 mal começou.
Este artigo pode ser atualizado caso surjam novos fatos ou manifestações dos citados.
Versão: 26/01/2026 09:45
Fontes:
Portas – Reforma Tributária e imóveis: como IBS e CBS mudam aluguel
Facilite – IBS e CBS em 2026: como fica a tributação para quem recebe aluguéis
Portas – Airbnb na reforma tributária: qual proprietário pagará IBS/CBS
Tax Group – Reforma Tributária 2026: guia completo sobre o que muda
Câmara dos Deputados – Reforma tributária começa fase de transição
