O governo Lula criou mais uma forma de arrecadar dinheiro do contribuinte. A Lei 15.265, sancionada em 2025, permite que você atualize o valor do seu imóvel no Imposto de Renda e pague 4% sobre a valorização. Isso mesmo: pagar imposto sobre um imóvel que você ainda nem vendeu.
A proposta pode parecer absurda à primeira vista. E de fato é. Mas também pode representar uma oportunidade interessante para alguns proprietários. O truque está nos números: ao invés de pagar 15% a 22% de imposto quando vender o imóvel futuramente, você paga apenas 4% agora.
Vamos aos fatos concretos. Se você comprou um imóvel por R$ 100.000 e hoje ele vale R$ 800.000, pode atualizar esse valor no Imposto de Renda pagando 4% sobre os R$ 700.000 de valorização. Isso representa R$ 28.000 de imposto agora. Sem a atualização, pagaria 15% sobre essa diferença quando vendesse: R$ 105.000.
A matemática é simples. Mas as implicações são complexas. Como sempre, quando o governo oferece uma “vantagem”, alguém paga a conta.
Como funciona o esquema de antecipação de impostos
Hoje, quando você compra um imóvel, declara o valor de compra no Imposto de Renda. Esse valor fica congelado ali, mesmo que o imóvel valorize. Só paga imposto sobre a diferença quando vende o bem. É o chamado ganho de capital.
O governo mudou essa regra. Agora você pode atualizar voluntariamente o valor do imóvel para o preço de mercado atual. Paga 4% sobre a valorização e pronto. Quando vender no futuro, o imposto incide apenas sobre a valorização posterior à atualização.
Vamos a um exemplo prático. Você comprou um apartamento por R$ 300.000. Hoje vale R$ 500.000. Pode atualizar o valor pagando 4% sobre os R$ 200.000 de diferença: R$ 8.000. Se vender depois por R$ 600.000, paga imposto apenas sobre os R$ 100.000 de valorização posterior.
Sem a atualização, pagaria 15% sobre os R$ 300.000 de ganho total: R$ 45.000. Com a atualização, paga R$ 8.000 agora mais 15% sobre R$ 100.000 depois: R$ 23.000 total. Uma economia de R$ 22.000.
Parece bom demais para ser verdade. E na política brasileira, quando algo parece bom demais, geralmente tem pegadinha.
As armadilhas escondidas na nova lei
A principal armadilha está no prazo de carência de 5 anos. Se você atualizar o valor hoje e vender o imóvel em menos de 5 anos, a atualização é desconsiderada. Ou seja, paga os 4% agora e ainda paga os 15% integrais quando vender.
Isso significa que você pode pagar imposto duas vezes sobre a mesma valorização. Uma verdadeira esperteza do governo para garantir que não haja “trapaça” de quem quer vender rapidamente.
Outra pegadinha: se o imóvel desvalorizar após a atualização, o imposto pago já era. O governo não devolve nada. Se você pagou 4% sobre uma valorização de R$ 200.000 e o imóvel depois perdeu valor, os R$ 8.000 ficam com o Estado mesmo assim.
Mercado imobiliário é volátil. Crises econômicas, mudanças na região, problemas estruturais do prédio. Diversos fatores podem derrubar o valor do seu imóvel. Quando isso acontece, quem se beneficia da sua aposta errada é sempre o governo.
“Todo imposto novo é trabalho seu transferido para o governo.” E neste caso, você transfere antes mesmo de ter o dinheiro na mão.
Por que Lula criou esse esquema agora
A estratégia por trás da lei é simples: antecipar receitas. Lula quer dinheiro agora para gastar na economia e melhorar suas chances eleitorais. Não importa se isso prejudica as finanças dos próximos governos.
Funciona assim: muita gente vai aderir à atualização voluntária em 2025 e 2026. O governo arrecada bilhões antecipadamente. Quando esses imóveis forem vendidos nos próximos anos, a arrecadação será muito menor.
É a velha tática: privatizar os lucros e socializar os prejuízos. Lula fica com o dinheiro agora. Quem ganhar a próxima eleição fica com o problema da arrecadação reduzida no futuro.
Se Lula se reeleger, vai lidar com a bomba que ele mesmo armou. Se perder, deixa o pepino para o sucessor. Uma estratégia política cínica, mas eficiente do ponto de vista eleitoral.
O próximo presidente encontrará contas públicas ainda mais desequilibradas. Afinal, parte significativa do imposto sobre ganho de capital dos imóveis já foi cobrada antecipadamente, com desconto.
Quando vale a pena aderir ao esquema
Apesar de toda a crítica à motivação política, a medida pode beneficiar alguns contribuintes específicos. Proprietários de imóveis que valorizaram muito e pretendem manter os bens por mais de 5 anos são os principais beneficiados.
Imóveis em regiões que passaram por forte valorização, como centros urbanos renovados ou áreas que receberam infraestrutura nova, são candidatos naturais. A diferença entre 4% e 15% compensa o risco.
Investidores com carteiras diversificadas também podem se beneficiar. Quem tem vários imóveis pode atualizar aqueles com maior potencial de valorização continuada e manter os demais no regime atual.
O planejamento sucessório é outro ponto relevante. Famílias que pretendem passar imóveis para os herdeiros podem regularizar a situação tributária antecipadamente, evitando complicações futuras.
Mas atenção: imóveis para venda rápida ou em regiões instáveis não compensam. O risco de pagar duas vezes ou de apostar numa valorização que não se concretiza é alto demais.
O que isso revela sobre a situação fiscal do país
A criação desse mecanismo de antecipação expõe o desespero do governo por receitas. Quando um Estado precisa antecipar impostos futuros, é sinal de que as contas estão muito apertadas.
É o mesmo princípio da antecipação do 13º salário ou do saque do FGTS. Medidas que geram alívio momentâneo mas criam problemas maiores no médio prazo. A diferença é que aqui quem paga é o contribuinte proprietário de imóveis.
O governo Lula gastou muito além da capacidade de arrecadação. Programas sociais expandidos, aumento de funcionalismo, obras de infraestrutura sem planejamento. A conta chegou e agora é preciso correr atrás de dinheiro.
Essa urgência por receitas explica por que a medida é voluntária. Se fosse obrigatória, geraria resistência política forte. Sendo opcional, cria a ilusão de que o governo está oferecendo um benefício ao contribuinte.
A verdade é mais crua: o Estado está quebrado e precisa de dinheiro urgente. Prefere receber 4% hoje do que esperar 15% no futuro incerto.
As consequências para o mercado imobiliário
A nova regra pode gerar distorções no mercado imobiliário. Proprietários que atualizarem os valores terão menos incentivo para vender rapidamente, já que o benefício fiscal só vale após 5 anos.
Isso pode reduzir a oferta de imóveis no mercado, pressionando preços para cima. Menos oferta com demanda estável ou crescente significa valorização acelerada. Quem não tem imóvel hoje pode pagar mais caro amanhã.
Por outro lado, a arrecadação antecipada pode indicar que o governo espera instabilidade futura no setor. Se as perspectivas fossem otimistas, por que aceitar 4% hoje ao invés de 15% depois?
A medida também cria um incentivo perverso para especulação. Investidores podem comprar imóveis, atualizar rapidamente os valores pagando 4%, e depois aguardar valorizações futuras com carga tributária reduzida.
O resultado final pode ser um mercado ainda mais elitizado, com barreiras maiores para quem quer comprar o primeiro imóvel.
A decisão individual diante do caos coletivo
Como contribuinte, você precisa avaliar friamente se a medida compensa no seu caso específico. Por mais que seja uma jogada eleitoreira do governo, pode representar economia real de impostos.
A análise deve considerar: tempo previsto até a venda do imóvel, perspectivas de valorização da região, situação financeira atual e capacidade de pagamento dos 4% antecipados.
Imóveis herdados com valores muito defasados são candidatos naturais. Casa comprada pelos pais nos anos 80 por alguns milhares e hoje valendo centenas de milhares representa uma oportunidade clara de economia tributária.
Já imóveis recém-comprados ou em regiões com valorização duvidosa exigem mais cautela. O risco de apostar errado e pagar imposto sobre valorização inexistente é real.
“Informação é a melhor defesa contra o Estado.” Neste caso, informação significa fazer as contas e tomar a decisão que protege melhor o seu patrimônio, independentemente das motivações políticas por trás da medida.
A realidade é dura: o governo vai cobrar impostos de qualquer forma. Se existe uma brecha legal para pagar menos, o contribuinte consciente deve avaliá-la seriamente.
No final das contas, enquanto Lula usa essa medida para arrecadar dinheiro eleitoreiro, você pode usá-la para proteger seu patrimônio da voracidade tributária futura. É a arte de transformar uma jogada política em oportunidade individual.
A pergunta que fica é: até quando o contribuinte brasileiro vai aceitar ser tratado como caixa automático do governo? E você, pretende aderir a essa antecipação ou prefere manter seus imóveis no regime atual?
